Договор даренияДоговор дарения, заключенный между гражданами.
Является ли законным договор дарения квартиры, заключенный между гражданами, если такой договор не прошел государственную регистрацию?
По вопросу о том, является ли договор дарения квартиры без государственной регистрации законной сделкой в настоящее время мнения юристов, а так же мнение судебных органов разделились, что, в том числе, показывает складывающаяся за последние несколько месяцев судебная практика.
Так, как известно, в 2013 году в Гражданский кодекс Российской Федерации были внесены изменения, согласно которым в том случае, когда законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия наступают после ее государственной регистрации.
Таким образом, Гражданским кодексом предусмотрено, что правовые последствия сделки (например: признание право собственности того или иного лица на определенный объект недвижимости) наступают для третьих лиц после ее государственной регистрации.
При этом, возникает вопрос: насколько обязательна к исполнению для Сторон сделки такая сделка до момент ее государственной регистрации.
Думается, что ответ на это вопрос можно дать осуществляя буквальное толкование требований Гражданского кодекса РФ.
Так, согласно Кодексу, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а так же иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.
При этом, на случай регистрации не прав граждан (например: право собственности), а сделок, совершенных в отношении недвижимого имущества (например: купля-продажа, дарения, мена и другие) Кодексом предусмотрено вышеуказанное положение, согласно которому, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Таким образом, из указанного положения закона можно сделать выводы о том, что подписанная сторонами сделка дарения недвижимого имущества до момент ее государственной регистрации в едином государственном реестре прав будет являться законной и связывать своими условиями ее стороны. В то же время, такая сделка станет обязательной для третьих лиц лишь с момента осуществления ее государственной регистрации.
Исходя из указанного, по смыслу требования закона, сделка дарения, не прошедшая государственную регистрацию будет связывать своими условиями стороны и являться для них обязательной, но при этом, на случай действий третьих лиц в отношении недвижимого имущества, указанного в сделки, такая сделка не может быть определяющей новым собственником недвижимости ее приобретателя.
По указанному пути идет практика Верховного суда Российской Федерации. Так, в одном из его постановлений указано, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности им на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом».
В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, действовавшей до до 01.09.2013 года) несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013г.) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации».
Указанное означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а так же может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Иное толкования указанных норм права, привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.
Что касается договора дарения, то как следует из статьи 574 Гражданского кодекса РФ, Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации». При этом, указанная статья не предусматривает, что на случай отсутствия государственной регистрации такой договор является незаключенным или недействительным.
Несмотря на указанные обстоятельства, ряд судебных инстанций считает договор дарения, не прошедший государственную регистрацию незаконной сделкой, ссылаясь при этом на статьи 433 ГК РФ, согласно которой моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации.
Исходя из указанного, суд делает вывод о том, что до момента государственной регистрации договора дарения, в силу требований статьи 433 Гражданского кодекса РФ такая сделка не может быть признана заключенной, то есть, попросту говоря, такой сделка как юридического обстоятельства не существует вообще. Делая указанный вывод, судом не принимается во внимание вышеуказанные требование гражданского законодательства, в частности, статьи 164, 165, 574 Гражданского кодекса РФ, постановление пленума Верховного суда Российской Федерации, в следствие чего, в настоящее время складывается противоречивая судебная практика по вопросам о признании законными договоров дарения, не прошедших государственную регистрацию в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Думается, что в будущем законодатель решит указанную проблему, внеся соответствующие изменения в Гражданский кодекса Российской Федерации.
