Регистрация договора арендыЗаключение договора аренды недвижимого имущества, требующего государственной регистрации и не требующей таковой.
Необходимо ли составлять акт приема-передачи здания, сооружения или помещения в момент фактического подписания сторонами договора аренды, если ранее спорное помещение уже было передано по акту приема-передачи?
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу части 1 статьи 651 указанного закона, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 2 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 закона.
Согласно пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, «Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта». В соответствии с пунктом 2 указанной статьи, «Если в соответствии с законом для заключения договора необходима так же передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 Гражданского кодекса Российской Федерации)».
В соответствии с частью 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, «Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица».
В соответствии со статьей 655 указанного закона, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.
В то же время, согласно части 2 статьи 224 ГК РФ, «Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента».
Таким образом, если ранее, до момента подписания соответствующего договора, вещь уже была передана по акту приема-передачи, то в силу требований вышеуказанной статьи не нужно составлять еще один акт приема-передачи на момент подписания сделки.
По указанному пути идет, в том числе, складывающаяся в настоящее время судебная практика: Постановление Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 25.07.2013г. по делу № А63-18016\2012; Постановление Первого Арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013г. по делу № А39-1707\2012; Постановление ФАС Московского округа от 15.12.2010г. № КГ-А40\15141-10-1,2 по делу № А40-14800\10-23-96; Постановление ВАС РФ № 2123\11 от 05.07.2011г.
