Кадастровый учет квартирыПроблема постановки на кадастровый учет квартиры, при необходимости ее продажи (залога и т.д.)
Возможна ли постановка на государственный кадастровый учет квартиры, расположенной в многоквартирном доме и получение на указанную квартиру кадастрового паспорта, если такой многоквартирный дом ранее не был поставлен его собственником на государственный кадастровый учет?
Постановка на учет квартиры в многоквартирном доме, который не был ранее поставлен на государственный кадастровый учет, в силу требований Федерального закона Российской Федерации о государственном кадастровом учете, если исходить из смысла указанного закона, невозможна.
Об указанном свидетельствуют следующие его положения. Согласно части 2 статьи 1 Закона, «Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, .... Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом».
Согласно части 5 статьи 4 указанного закона, «Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом».
Часть 2 статьи 1 указанного закона определяет, что «Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а так же иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе».
В соответствии с частью 1 статьи 5 указанного закона, «Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющейся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета».
Согласно части 3 указанной статьи, «Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, а так же порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений».
Согласно Закона, «В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (объекты недвижимости)».
В соответствии со статьей 7 Закона, в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: ... кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение».
Таким образом, в силу требований указанной статьи, в государственный кадастр недвижимости в отношении помещений в здании вносятся сведения о номере этажа, на котором расположено помещение, требующее постановке на кадастровый учет, описание местоположения данного помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо его соответствующей части.
Согласно части 1 статьи 16 Закона, «Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменение уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 1, 10-21 части 2 статьи 7 Закона сведений об объекте недвижимости».
В соответствии с частью 2 указанной статьи, постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости осуществляется на основании, если иное не установлено законом, заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Согласно части 2 статьи 20 Закона, «С заявлением о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица».
Порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета определен статьей 21 Закона.
Состав необходимых для кадастрового учета документов определен статьей 22 Закона. Так, в частности, согласно пункта 3 части 1 указанной статьи, необходимыми для кадастрового учета документами являются: технический план здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет такого объекта капитального строительства). При этом, правило пункта 3 части 1 статьи 22 в части возможности представления копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию вместо технического плана данного объекта применяется при условии, если такое разрешение выдано после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, в силу требований ст. 22 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» для постановке на кадастровый учет объекта недвижимости (в спорной ситуации - квартиры) требуется технический план помещения, расположенного в многоквартирном доме.
При этом, получение такого технического плана помещения законом напрямую не обусловлено предварительным получением технического плана (постановкой на кадастровый учет) многоквартирного дома, в котором расположено такое помещение. Указанный вывод может последовать исходя из следующих норм права:
Так, согласно части 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, «Объектами жилищных прав являются жилые помещения». В соответствии с частью 2 указанной статьи, «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства». Часть 5 указанной статьи, «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, видами жилых помещений являются:
1) жилой дом, часть жилого дома,
2) квартира, часть квартиры,
3) комната.
Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, «Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а так же помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании».
Часть 3 указанной статьи, «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а так же помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
Таким образом, согласно требованиям Жилищного кодекса, квартира является самостоятельным объектом недвижимого имущества, объектом прав.
Следовательно, на нее в силу положений Закона распространяется требования как на самостоятельный объект недвижимости (ст. 5 указанного закона). В то же время, порядок постановке на кадастровый учет такого объекта недвижимости определен не Жилищным кодексом Российской Федерации, а требованиями Закона о государственном кадастре недвижимости.
При этом, из требований указанного закона можно сделать вывод о том, что им определена возможность получения в отношении такого объекта недвижимости как квартира кадастрового плана, без обязательного предварительного или одновременного получения кадастрового плана многоквартирного дома, в котором располагается такая квартира (статьи 21, 22 Закона).
В то же время, указанное не состыкуется с положениями статьи 7 Закона, устанавливающего, что в государственный кадастр недвижимости в отношении помещений в здании вносятся сведения о номере этажа, на котором расположено помещение, требующее постановке на кадастровый учет, описание местоположения данного помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо его соответствующей части.
Кроме того, согласно части 4 статьи 25 Закона (в редакции Федерального закона Российской Федерации от 23.07.2013 года № 250-ФЗ), «Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляется одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Правила настоящей части не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме».
Ранее, до 23.07.2013 года текст указанной части статьи 25 Закона был следующим: «Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляется одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания и сооружения и необходимые для кадастрового учета документы».
Таким образом, указанные изменения в закон были внесены 23.07.2013 года и с указанного момента при постановке на кадастровый учет помещений не требуется одновременная постановка на учет здания, в котором расположено такое помещение (при условия буквального толкования нормы статьи 25 Закона, без привязки ее к иным нормам права).
Так, согласно подпункта 4.1. части 4 статьи 25 Закона, «Орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме). Подпункт 4.2. части 4 указанной статьи, «Орган кадастрового учета при поступлении в порядке информационного взаимодействия копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляет постановку на учет такого объекта в сроки, установленные статьей 17 настоящего Закона (Правила части 4.2. статьи 25 в части направления копии разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в порядке информационного взаимодействия применяются с 1 марта 2015 года). В соответствии со ст. 41 Закона, технический (кадастровый) план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер». В соответствии с частью 2 указанной статьи, в техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости. Согласно части 3 статьи, технический план состоит из графической и текстовой частей. Часть 4 указанной статьи, «В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения». Часть 6 статьи, «Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения».
Таким образом, в силу требований действующего законодательства, постановка на учет квартиры без постановки на учет многоквартирного жилого дома, в котором расположена такая квартира невозможно, в следствие, в том числе того факта, что в кадастровом паспорте квартиры необходимо указать сведения об этаже и местоположении такой квартиры в пределах дома.
