Долевое участие в строительствеИсполнение догоовра долевого участия в строительстве
Между гражданином Н. и организацией застройщиком (подрядчиком) был подписан договор долевого участия в строительстве, согласно которому организация приняла на себя обязательство построить и передать гражданину Н. однокомнатную квартиру в многоквартирном доме. При этом, по условиям договора, организация-застройщик приняла на себя обязательство по оштукотуриванию стен квартиры и последующей передачи ее в собственность гражданина Н.
На момент передачи квартиры гражданину Н. в квартире стены были оштукатурены лишь частично. Так, не была осуществлена заделка межпанельных швов на потолке и не заштукотурена одна из стен - наружная стена с окном на улицу.
Отказываясь выполнять указанную работу организация сослалась на то, что указанная работа, согласно договора долевого участия, не входит в круг ее обязанностей.
Гражданин Н. По указанному вопросу вынужден был обратиться в юридическую службу компаниип
Изучив все представленные юристу документы, гражданину Н. был дан следующий ответ:
Согласно статьи 2 Федерального закона Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, объектом долевого строительства признается «жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства».
При этом, в соответствии с требованиями статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства». Указанные положения о пригодности жилых помещений для проживания в них граждан изложены, так же, в статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Нормативные требования, предъявляемые к жилому помещению, а так же сам порядок признания его пригодным для проживания установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47. Указанное соответствует требованиям части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой, «Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами».
Так, согласно пункта 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания....», «жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания». При этом, в силу требований пункта 5 Постановления Правительства Российской Федерации № 47, квартирой признается «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а так же из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
При этом, требования, которым должно отвечать жилое помещение отражены в Разделе 2 Постановления Правительства Российской Федерации № 47. Так, согласно пункта 10 Раздела 2 указанного Постановления, «Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения... должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонным конструкциях – в части трещеностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома..., не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом».
В соответствии с пунктом 15 Раздела 2 Постановления, «Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее + 18 градусов по Цельсию, а так же изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома».
Таким образом, Постановлением Правительства Российской Федерации № 47 были законодательно установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение. В следствие указанных требований, жилое помещение в части наружных ограждающих конструкций – стены (в спорной ситуации наружные стены с оконными проемами) должны иметь теплоизоляцию для отсутствия возможности пропуска извне влаги и холода в помещение.
Как правило, с целью теплоизоляции помещения при его возведении или в процессе ремонтных работ применяется оштукатуривание стен, в том числе наружных стен с оконными проемами.
При этом, по общему правилу, штукатурка как строительный материал представляет собой сухую гипсовую смесь, которую часто именуют крупной шпатлевкой. Указанный материал служит как для выравнивания поверхностей, так и для теплоизоляции помещения.
В отношении вопроса о заделке потолочных швов, хотелось бы, так же, отметить, что, заделка межпанельных швов на потолке представляет собой устройство многослойного шва, в состав которого входит утеплитель и герметизирующее покрытие.
Таким образом, основной целью заделки потолочных швов является гермитизация квартиры, защита ее от проникновения шума и влаги. При этом, по общему правилу производства подобного вида работ, имеющиеся межпотолочные швы изначально очищают, затем заполняют специальным раствором и далее заштукотуривают.
Следовательно, исходя из технологии производства работ по заделке потолочных швов, указанная работа является ничем иным как оштукатуриванием несущих конструкций в квартире.
В силу требований пункта 7 Постановления Правительства Российской Федерации № 47, признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан... осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях на основании оценки соответствия указанных помещения... установленным в настоящем Положении требованиям.
С целью организации указанной межведомственной комиссии. Гражданин вправе обратиться в соответствующую администрацию по месту своего жительства.
Кроме того, согласно статьи 7 Федерального закона Российской Федерации о участии в долевом строительстве многоквартирных домов, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а так же иным обязательным требованиям.
Согласно требованиям Федерального закона Российской Федерации о защите прав потребителей, под недостатком товара (работы, услуги) понимается несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленным им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию».
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации о защите прав потребителей, продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При этом, согласно части 2 указанной статьи, при отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется. Часть 5 указанной статьи, если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу).
В спорной ситуации организация не выполнила принятые ей на себя обязательства по договору в части оштукатуривания стен, что дает возможность гражданину Н. обратиться в суд с требованиями об устранении соответствующих недостатков в работе.
